1. 资产出售收益

资产出售收益是指在REITs发行阶段，原始权益人将其重组后的资产包出让给REITs载体时，收到的资产对价超过账面价值的总收益。这一收益可以导致REITs基金上市后出现溢价的现象。

2. 无变现压力

相对于封闭式基金，REITs基金具有无变现压力的特点。封闭式基金通常会折价，并且折价率与到期时间的长短正相关。而REITs基金由于市场上可以进行交易，具备更高的流动性和变现能力，因此不会出现折价的情况。

3. ***的隐性担保

***的隐性担保是指在REITs基金发行阶段，***提供了对REITs模式的全面推广支持，这为REITs基金赋予了一定的市场价值，从而导致上市后的REITs基金出现溢价的情况。在***，***的隐性担保因素较为独特。

4. 天时因素——流动性

REITs基金上市后的溢价情况也受到天时因素的影响，主要体现在流动性方面。上市初期的REITs基金由于市场关注度高、投资者情绪乐观，导致其价格出现先涨后跌的情况。市场流动性的变化会对REITs基金的溢价率产生一定影响。

5. 基金资产质量和市场情况

REITs基金的上市价格与基金资产质量和市场情况密切相关。目前能够获批上市的REITs基金资产质量相对较好，所以上市即破发可能是受到市场情况的影响。REITs基金的发行定价也会通过询价程序确定，结果可能与市场情况有所出入。

6. 结构性机会凸现

在经济转型和升级的条件下，市场分化持续，结构型机会凸显。龙头公司往往能够获得持续溢价，而REITs基金中的龙头公司也不例外。这一现象在A股市场中尤为突出，估值收敛和溢价现象更加明显。

REITs基金上市后出现溢价的原因是多方面的，包括资产出售收益、无变现压力、***的隐性担保、流动性因素、市场情况以及结构性机会凸现等。这些因素的综合作用使得REITs基金的市场价值超过其账面价值，导致出现溢价的情况。