最近REITs市场总是出现下跌的情况，这引起了人们的广泛关注和疑惑。小编将从多个角度分析这一现象，并提取相关的内容对其进行解释。

1. 仓储物流类REITs的下跌存在非理性因素

仓储物流类REITs管理人表示，最近仓储物流类REITs的下跌存在非理性因素。以嘉实京东仓储基础设施REITs为例，其市值下跌幅度已经远超租金跌幅。由于武汉项目占据整体收入的一部分，武汉封锁期间的影响也对REITs的表现产生了影响。

2. 中证REITs指数的下跌

中证REITs指数是REITs行业的重要指标之一，进一步揭示了REITs市场的下跌现象。截至6月19日的数据显示，该指数今年表现欠佳，出现了较大的下跌。4月18日，该指数跌破1000点；6月6日，该指数跌至853.45点，创下公募REITs上市以来的最差表现。

3. 过分炒作导致价格远超价值

这次下跌的最本质原因其实就是过分炒作导致价格远超价值。监管对于各机构的警示和暂停部分操纵市场的账户的交易，使得炒作资金不敢再操纵市场，价格开始回归到价值水平。

4. 国债收益率上升和过大的产品价格偏离价值

近期公募REITs市场的下跌，一方面是十年期国债收益率的上行，带动了投资者对各种产品收益要求的增加和公募REITs价值的下降。另一方面，前期上涨幅度过大的产品价格已经偏离了其真实价值，因此出现了调整的需求。

5. REITs产品底层资产情况不佳

REITs产品的业绩表现不佳也对其在市场上的表现造成了一定的压力。新冠疫情对项目运营的影响、产业园换租期的集中出现、项目运营的业绩情况等因素都对REITs的二级市场表现产生了影响。部分产品跌破发行价，进一步说明了底层资产情况不佳。

6. REITs市场的板块分化

REITs市场的表现也呈现出了板块分化的情况。从最初的同涨同跌开始，演化成板块分化，再进一步演化成板块内个券分化的状态。价格走势分化的出现增加了市场的不确定性和风险。

7. 地产市场调整风险

REITs的价值与房地产市场密切相关，如果某个地区的房地产市场出现调整或泡沫破裂，将导致公募REITs的价值下跌。基金的风险控制策略和资金流向也会对市场造成一定的影响。

REITs最近总是跌的原因是多方面的。从非理性因素到市场指数的表现，以及过分炒作和底层资产情况不佳等，都对REITs的价格造成了一定的影响。投资者需要多方面考虑这些因素，全面了解REITs市场的现状和风险，才能做出明智的投资决策。