房地产收并购项目中房屋销售情况法律尽职调查要点浅析
在房地产收并购项目中，尽调人员对开发项目的房屋销售情况进行法律尽职调查的主要目的为：1、调查开发项目的预售、现售行为的合规性，分析预售、现售行为是否存在行政或民事方面的法律风险；2、调查开发项目已售及待售商品房现状，包括抵押查封情况、初始登记情况等；3、调查开发项目的宣传、签约及履约情况，判断是否存在潜在合同纠纷；4、调查有关房屋销售行为的行政处罚情况、涉诉情况；5、综合评判开发项目是否存在房屋销售方面的系统性法律风险。
为达到上述目的，房屋销售情况的法律尽职调查至少应涉及：预售许可及现售备案情况、房地产销售台账、抵押查封情况、初始登记情况、销售宣传情况、预订协议或定金协议、买卖合同、与销售相关协议、履约情况、行政处罚及涉诉情况等。
商品房销售分为预售和限售。根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》的相关规定，商品房的预售实行许可制度，项目公司必须获得预售许可证之后方可进行预售；而现售则实行备案制度，项目公司应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。[1]
若项目公司在未取得预售许可证的情况下进行预售，将被主管部门责令停止违法行为，没收违法所得并可处已收取的预付款1%以下的罚款；若项目公司未履行法定现售备案义务，则主管部门有权处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。[2]
除上述行政责任外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，若项目公司在未取得商品房预售许可的情况下与买受人签署预售合同，则该预售合同无效，并且，如果项目公司存在故意隐瞒其未取得预售许可证的事实的，买受人除请求返还已付购房款、赔偿损失之外，还可以要求项目公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
据此，尽调人员应当对开发项目的预售许可或现售备案情况进行调查。在调查许可或备案情况时，需审查实际预售或现售房屋是否超出了许可或备案的房屋范围，若许可或备案存在有效期，还需注意核查是否存在超期情况。
开发项目通常都会置备销售台账（或称销控表），详细的销售台账会列明全部商品房的销售状态（定金日期、签约日期、交房日期、签约面积、签约单价、已付款、未付款、买家信息等），便于尽调人员全面、整体掌握销售情况。因此，尽调人员应当要求项目公司披露最新的、完整的销售台账。
权属情况包括抵押情况、查封情况、初始登记情况。
商品房预售时，房屋还属于在建工程、尚未竣工。根据《物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，在建工程可以抵押，抵押权以登记为准。[3] 目前，除重庆市2017年2月1日起施行的“渝国土房管规发〔2017〕1号文”明确规定“抵押房地产不得用于预售。开发企业依法申请办理商品房预售许可的，申请房屋及所占土地不得抵押”[4] 外，大部分地区并未强制规定房企在办理预售许可证时必须解除在建工程抵押。实践中，大量存在经抵押的在建工程进行预售的情况。于此情形，基于《物权法》第一百九十一条之规定，项目公司必须获得抵押权人的同意，且其销售所得价款应当用于提前清偿或者提存。[5] 故而，尽调人员应当注意查询开发项目在建工程抵押情况，以及处于抵押状态的在建工程预售时，抵押权人的同意情况、清偿或提存要求、抵押合同的相关约定等。
实践中，一些项目公司仅就建设用地使用权办理了抵押登记，未办理在建工程抵押登记。《物权法》第一百八十二条规定，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”据此，尽调人员还应充分意识到未解除的建设用地使用权的抵押情况对于商品房预售的影响，注意审查抵押权人的同意情况、抵押合同的相关约定等。
此外，若开发项目相关建筑物完成竣工验收并办理了初始登记（首次登记），则根据《房屋登记办法》的规定，根据当事人的申请，在建工程抵押权登记将转为房屋抵押权登记。于此情形，项目公司现售房屋亦须获得抵押权人的同意，销售所得同样应用于提前清偿或提存。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十一条规定：“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。”
另据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的有关规定，“已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋”人民法院可以进行预查封，登记部门应当依据人民法院的协助执行通知及裁定书办理预查封登记，预查封期间房屋权属登记在项目公司名下的，预查封登记自动转为查封登记。预查封的效力等同于正式查封。[6]
因此，在建工程、预售房屋都存在被查封的可能性，尽职人员须对在建工程、预售房屋是否存在查封、预查封情况进行全面的核查。
相关房屋竣工验收后可依法进行初始登记。通常而言，新建商品房初始登记需要提交竣工验收备案证明、规划和用地状况核验意见、住宅交付使用许可证等文件。因此，通过调查初始登记情况，尽调人员可顺便从侧面审查项目实施过程的合规性问题。若房屋竣工验收后，项目公司未在合理期限内办妥初始登记，则尽调人员应特别关注造成这一状况的原因。此外，初始登记还关涉到项目公司履行预售合同办理转移登记的义务，尽职调查时要根据初始登记情况预估一下项目公司是否存在这方面的违约风险。
在预售许可证尚未办妥的情形下，项目公司与购房者签署预订、认购、定金协议涉及到以下二个层面的法律问题：
第一个层面，即民事法律层面，尽调人员需要辨别该等合同究竟属于房屋买卖合同的本约还是预约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，如果该等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同本约；反之，则该等合同属于预约。[7] 在预售许可证尚未办妥的情形下（且起诉前仍然没有办妥许可证），本约无效，但预约却不因缺乏预售许可证而无效。因此，尽调人员对预订、认购、定金等协议做上述辨别，能够在一定程度上对该等合同的法律风险进行预判。
第二个层面，即行政法律层面，尽调人员需要考虑项目公司未取得预售许可证即与购房人签署预订、认购、定金协议，是否属于无证预售？笔者认为，尽调人员应本着审慎原则思考该问题。根据《商品房销售管理办法》第三条，商品房预售，“是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。”实务中，有的法院认为认定是否存在预售的核心要件是“承购人支付定金或房价款的行为”[8]。笔者赞同该观点，尽调人员应意识到，项目公司在未取得预售许可证的情况下签署预订、认购、定金等协议并收取定金或房价款的行为存在被行政处罚的法律风险。
《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。因此，关于预售合同的签署，尽调人员应关注项目公司是否依规履行了预售合同的备案登记手续。
尽调人员应特别注意房屋买卖合同中有关款项支付、房屋交付、产证办理、违约责任等方面的条款。根据项目实际情况，调查分析是否存在履约障碍、违约情况或违约风险。尤其需要注意是否存在有关逾期交房或逾期办证的系统性违约风险，该等风险往往涉及巨额赔偿。
在房屋销售环节，开发商除与购房人签署认购、定金、预售、现售合同外，还有可能就车位租赁或销售事宜与购房人签署相关协议，或是为了促销而与购房人签署送装修合同、售后返租协议、返利合同等。
为此，尽调人员首先应要求项目公司如实披露该等资料；其次，应从合法合规性、履约风险等方面进行审查和分析。比如：
（1）尽调人员应注意审查车位相关协议是否与项目公司和人防办签署的人防工程的使用协议相违背（租期是否超过人防工程使用期、用途是否符合人防工程的用途等）。
（2）《商品房销售管理办法》明确规定房企不得返本销售（即以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为）或者变相返本销售。对于该等违规行为，行政机关将采取警告、责令限期改正、处以1万元至3万元罚款的行政处罚。因此，若项目公司存在返利销售的情况，尽调人员应予以注意并提示前述行政处罚法律风险。
（3）《商品房销售管理办法》明确规定，对于未竣工房屋，房企不得售后包租（以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为）或者变相售后包租，对于该等违规行为，行政机关同样有权采取警告、责令限期改正、处以1万元至3万元罚款的行政处罚。因此，若项目公司存在以售后包租方式销售未竣工房屋的情况，尽调人员应予以注意并提示相关法律风险。
尽调人员应要求项目公司如实披露有关房屋销售环节的行政处罚情况、涉诉情况。与此同时，尽调人员还必须通过政府网站、司法裁判文书网、被执行人查询等网站，仔细检索项目公司有关被处罚和涉诉情形。该等信息往往还能够作为进一步发现销售环节系统性行政或民事法律风险的线索。比如，若某项目存在多起房屋质量纠纷或虚假广告宣传纠纷，尽调人员就可通过该些案件顺藤摸瓜，进一步发掘相关的问题和风险。
销售是房地产开发经营的最重要环节之一，是项目开发过程中较容易出现法律风险的阶段。同时，项目报建、设计、施工、管理等开发过程中隐藏和积聚的问题，也往往能通过销售阶段暴露的问题浮出水面。在房地产收并购项目的法律尽职调查中，尽调人员应细致、深入、多样化地开展工作，既要重视事实调查，又要重视对调查到的问题进行思考和分析，既要看到问题点，又要进行系统性的观察，全面、深入发掘问题和风险。此外，在分析问题和预判风险时，尽调人员还应当结合现有法律规定、实务操作及司法案例，只有这样才能得出较为准确的结论。
[1]、①《城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。……” ②《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：……（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”③《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”④《商品房销售管理办法》第八条规定：“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。”
[2]、①《城市房地产管理法》第六十八条规定：“违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。” ②《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定：“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。” ③《城市商品房预售管理办法》第十三条规定：“开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。”④《商品房销售管理办法》第四十二条规定：“房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。……（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；……”
[3]、①《物权法》第一百八十条：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：……（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；……” ②《物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”
[4]、《重庆市国土房管局、中国人民银行重庆营业管理部、重庆银监局、重庆市金融办关于进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记的通知》：“一、抵押房地产不得用于预售。开发企业依法申请办理商品房预售许可的，申请房屋及所占土地不得抵押。拟预售商品房所对应的土地使用权已抵押的，办理商品房预售许可前应注销抵押权登记，注销抵押权的土地面积应大于该建筑物对应的土地面积。二、预售商品房不得用于抵押。开发企业在取得商品房预售许可证后应按照预售许可内容对外进行销售，不得将已办理商品房预售许可的房屋用于抵押融资；金融机构不得接受开发企业用已办理预售许可的房屋作为抵押物。”
[5]、《物权法》第一百九十一条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”
[6]、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条：“十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；……十六、国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。……十八、预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。”
[7]、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
[8]、 见《陈辉龙与东莞市住房和城乡建设局不履行行政监督法定职责纠纷一审行政判决书》，案号（2013）东二法行初字第3号。
央企频频并购出险房企项目
近期，包括华润万象生活、中国海外发展等央企相继出手，并购出险房企或寻求资产处置房企的旗下项目。同时，招商蛇口、华润置地等央企的并购资金获得支持。
业内人士认为，银行有额度、房企有意愿、监管有支持的三重条件得到满足，并购将明显提速。
资金支持
中国证券报记者注意到，在监管部门鼓励并购出险房企优质项目的背景下，房企并购资金正得到解决。
日前，建发地产、招商蛇口并购债发行落地。建发地产募资10亿元，其中4.6亿元将用于并购2个标的房地产项目公司股权。招商蛇口募资12.9亿元用于房地产项目并购。
1月26日，华润置地官微披露，华润置地及所属华润万象生活分别与招商银行签署《并购融资战略合作协议》。招商银行将分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元并购融资额度，专用于华润置地和华润万象生活并购业务。
金融机构也在蓄力。1月24日，浦发银行发布2022年第一期金融债券发行结果公告，本期债券发行300亿元，其中50亿元为房地产项目并购主题债券。这也是金融机构发行的首单房地产项目并购主题债券。
浦发银行此前表示，将按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，稳妥有序推进募集资金投放，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业优质项目。加强风险控制和贷后管理，做好资金用途监控，助力房地产行业良性循环和健康发展。
“若金融机构并购债不计入银行‘两道红线’，将有利于并购贷款的发放，加速出险房企的风险化解。”中指研究院企业事业部研究副总监陈星告诉中国证券报记者。业内人士表示，在政策鼓励下，金融机构支持力度加大，满足了并购环节中的“银行有额度”。
央企牵头
央企、地方国资收购意愿较强。央企正扛起这轮并购的“大旗”，地方国资也身影频现。
禹洲集团1月5日晚公告称，拟以不超10.6亿元向华润万象生活出售间接全资附属公司禹洲物业服务有限公司。
1月21日晚，世茂集团发布公告，拟作价10.6亿元出售上海世茂置业发展有限公司给上海久事北外滩建设发展有限公司。上海市国资委间接持有上海久事北外滩建设发展有限公司100%股权。世茂集团预计，该出售事宜将收益约2.7亿元。出售所得款项约90%用于偿还债务，其余10%用作一般企业用途。
1月24日，雅居乐集团发布公告，拟作价18.44亿元出售所持广州利合约26.66%股权给中国海外发展间接全资附属公司广东中海地产有限公司。
华润置地在1月26日的并购融资战略合作协议中表示，该协议的签署将支持华润置地把握市场机会参与房地产项目并购，有利于发挥并购在防范化解行业风险、推动行业健康发展和良性循环中的积极作用。
积极自救
对出险房企及亟需补充现金流的房企而言，处置资产意愿强烈。
国家企业信用信息公示系统显示，近日上海融创房地产开发集团有限公司、陆家嘴国际信托有限公司退出常州融誉置业有限公司(简称“常州融誉置业”)。常州融誉置业新增股东为珠海斗门益发置业有限公司。
1月26日，中国奥园发布公告，公司间接全资附属公司以2.15亿加元向独立第三方出售位于加拿大的多处资产。该交易完成后，中国奥园预计将获得1530万加元收益。中国奥园表示，正根据境外债权人合约优先级推进境外债务重组，相关谈判正在进行。
境内资产处置方面，中国奥园已陆续转让、退出包括广东阳江、浙江湖州、江西九江、广西浦北、福建漳州等多个项目。境外资产处置方面，2021年11月，中国奥园曾以9亿港元出售香港一处物业项目。中国奥园表示，目前仍有包括香港、澳大利亚等地的项目在处置中。
1月11日，世茂集团曾表示，正与若干潜在买家就出售若干物业进行讨论，在合适条件下会考虑出售部分资产以降低集团负债。1月26日，中国证券报记者从多位接近世茂集团的人士处获悉，世茂集团目前正与多家投资方就资产出售事宜进行讨论，世茂集团考虑出售的资产包括颇受市场关注的世茂深港国际中心和国内一些重点项目。目前，在谈的意向方包括央企、地方国资等。
“自2021年12月底《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》发布以来，政策趋向支持优质房企收购出险和困难的大型房地产企业优质项目，未来优质项目并购将成重要方向，央企主导的并购也将持续增加。”中指研究院企业事业部负责人刘水在接受中国证券报记者采访时表示。
政策积极信号频传 今年房地产并购类融资已逾1500亿！
（记者 于丽丽 李未来）政策持续宽松背景下，今年以来，截至3月23日，根据中指研究院数据统计，各渠道并购类融资已逾1500亿元。其中，招商银行授予华润置地的融资额度最大，为200亿。
今年以来，在响应国家“房住不炒”的政策下，全国各个城市根据当地具体情况，从各方面陆续进行政策放松。3月16日，多部门进行重磅发声，强调防范化解房地产市场风险，稳妥推进并尽快完成大型平台公司整改工作等。数据显示，截至3月21日，房地产开发板块近一周涨幅2.37%，近一月涨幅3.79%，近一季涨幅4.49%。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，截至目前，至少有10家房企获得并购融资贷款，本次收并购高潮是在市场低迷的时候发生。一般情况下，市场蓬勃繁荣的时候，也是收并购较多的时候，市场向上，企业预期较好，会积极通过收并购扩大规模。
各渠道房地产并购类融资已逾1500亿元
截至3月23日，中指研究院统计各渠道房地产并购类融资已逾1500亿元。房企直接发债融资占比4.6%，银行授予房企的并购贷款额度占比66.0%，房企共获得七成总融资额度，其中民企获得资金占比41.6%；另外金融机构并购债融资29.4%。
数据来源：中指研究院
记者了解到，3月13日，中国长城资产管理股份有限公司（下称“中国长城资产”）获批在全国银行间债券市场公开发行人民币100亿元金融债券。据悉，其募集资金将主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置、房地产行业纾困等相关不良资产主业及偿还到期存量债券。
中国长城资产表示，将坚持依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产企业风险处置相关金融业务。本次债券的发行有利于公司加大服务实体经济力度，为实体企业纾困化险、促进房地产行业良性循环和健康发展提供长期限、低成本的资金。
这是继中国东方资产管理股份有限公司（下称“东方资产”）后，又一家AMC（全国性金融资产管理公司）加入发债募资化解房地产行业风险行列。
作为第二家获批发行地产纾困金融债的AMC，中国长城资产此次金融债发行额度与2月21日获批的东方资产相同。
总体来看，各渠道的并购融资已从央企、国企逐步惠及民企。并购类融资之外，部分稳健型民企的其他融资渠道也在逐步拓展。
事实上，除AMC之外，银行早有在公开市场发行房企并购债券的方式募集资金纾困房企。不仅如此，今年以来多家银行还和房企签订战略合作协议，为房企提供并购融资额度。
据了解，自2月以来，截止3月18日，浦发银行、广发银行、平安银行、兴业银行等多家银行公布了规模50亿-100亿不等的房企并购债券发行计划，支持优质房企进行收并购。
中南建设于3月12日、17日分别公告宣布，全资子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司获得华夏银行2.2亿元借款及交通银行1.8亿元借款。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《华夏时报》记者采访时表示，当前房地产出险资产的收并购市场呈现了三个方面的特征。首先，此类资产的处置，被认为是今年防范房地产市场和防范房地产企业风险的重要举措。其次，出险资产的处置，有较多的融资政策支持，涉及银行、房企、资管公司等不同主体的融资。再次，一季度总体上处于市场摸底阶段，预计二季度此类收并购的交易会增加。
政策扶持力度加大
去年，房地产行业紧缩，房企压力加大，今年以来，在响应国家“房住不炒”的政策下，全国各个城市根据当地具体情况，从各方面陆续进行政策放松。截至3月中旬，今年共有超50个城市对楼市政策松绑。
去年年底，央行、银保监会曾出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（下称“通知”），通知旨在鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。
今年以来，为继续调动房企收并购积极性，承债式并购贷款政策落地，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款已不再计入“三条红线”相关指标。
据了解，今年以来，招商银行已发放并购贷款额度超500亿元。其中最大的一笔是今年1月末，其授予华润置地的200亿元并购融资额度。此外，招商银行还分别对碧桂园、大悦城控股、华润万象生活、美的置业授予融资额度，额度分别为150亿元、100亿元、30亿元、60亿元，融资用途均包括并购贷款业务。
3月16日，多部门就房地产行业问题发声。国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，就房地产相关问题指出要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，向新发展模式转型的配套措施。
随后，央行、银保监会、证监会、国家外汇局等多部门分别召开专题会议学习贯彻国务院金融委会议精神。央行表示，要坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险，稳妥推进并尽快完成大型平台公司整改工作。银保监会召开专题会议强调，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。
多部委对于房地产行业的积极信号释放后，3月17日，房地产板块强势增长，截至晚间收盘，融创中国涨59.03%、新城发展涨47.7%、龙光集团和时代中国均涨超42%，富力地产、佳兆业、旭辉控股集团、世茂集团等企业涨幅均超30%。
数据显示，截至3月21日，房地产开发板块近一周涨幅2.37%，近一月涨幅3.79%，近一季涨幅4.49%。
业内人士表示，在“稳增长”的宏观背景下，房地产行业的政策红利还将继续释放，市场信心正在提振中。
央行：为房地产市场项目并购营造良好的融资环境
中新社北京12月30日电 (记者 夏宾)近日中国央行、银保监会联合对金融机构发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，中国央行金融市场司司长邹澜30日在北京出席新闻发布会时称，上述文件从稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高兼并收购服务效率、做好风险管理等方面，鼓励金融机构提高服务效率，为并购营造良好的融资环境，助力化解风险、促进行业出清。
邹澜指出，房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。中国房地产行业的市场化程度较高，从近几年的数据看，现有的10万余家房企中每年都会有将近500家的企业进入司法破产重整，这是行业优胜劣汰、实现出清的重要方式。
“对于已经出险和资金周转困难的房企集团持有的优质项目子公司股权或资产，不少行业内的优质民营、国有企业是有购买意愿的，这也就相应产生了专门的合理融资服务需求。”邹澜称，为了充分发挥项目并购在防范化解房地产市场风险、推动行业健康发展和良性循环中的积极作用，同时进一步强调市场化、法治化风险化解原则，央行、银保监会联合出台了上述文件。
他强调，从长远看，通过并购等市场化方式推动房地产市场的结构性调整，有利于高负债企业集团资产、负债双瘦身的同时保护住房消费者合法权益，有利于引导市场各主体更加重视项目本身的风险评估与管理，有利于形成房地产新发展模式，促进房地产业的良性循环和健康发展。(完)
什么是房地产并购基金
就是投资于房地产市场的并购基金。
近年来并购基金逐渐成为中国资本圈热议的话题，国际上知名的并购基金例如KKR、黑石、凯雷等也渐渐进入中国市场。相较于西方发达国家，中国的并购基金还处于萌芽阶段。
在并购案例数和金额方面，房地产等行业已经连续多年排名靠前，仍属于并购最活跃的行业。此外，房地产一直是中国资本最热的投资项目，从行业来看，并购主要集中在房地产类“硬资产”等领域。
随着不断有机构进入私募房地产基金市场，该领域的竞争也变得愈发激烈，对地产业投入的资金总量也在持续增加。这令地产商的融资成本有所下滑，同时私募房地产基金的收益也受到了一定的影响。这也是促使地产基金转向并购寻求机遇的重要因素。