必考知识点，CFA一级财报分析-企业所得税
“ 世界上只有两件事是不可避免的,那就是税收和死亡。 ”
文：蓝兔子读难NOTES
图：配图 来源于网络
编码：0027
[Financial reporting and analysis]
[Income taxes]
前面的内容，我们一直在学习财务报表。在财务报表的利润表中，专门有一项是所得税。实际上， 企业除了财务报表以外，还专门有一套税务报表 。并且，财务报表上的税和税务报表上的税可能并不相等。两套报表上的差异，有可能是暂时的，也可能是永久的。
如果是暂时的，意味着这个差异最终是会消失的，根据差异是正还是负，代表着是企业欠了税务局的钱还是税务局欠了企业的钱。实际情况中，一般都是企业欠税务局的钱，这对于企业来说，相当于是税务局给了企业一笔无息贷款。
术语介绍
由于我们这里引入了税报相关的概念，在此之前，我们先快速的了解一下税务上的几个术语。
先来看看税报上的几个词（我们会发现每一个词里面都有一个tax）：
taxable income ：需要纳税的收入部分（不含免税和减税）
current taxable payable ：taxable income * tax rate （ 公司应该纳的税）
income tax paid ：公司实际纳的税，理论上应该和taxable payable相等
tax loss carry forward ：企业当期的亏损，可结转到以后期数去抵税
tax base ：资产或者负债在税务报表上的值，是计税的基础
下面是财报上的几个词，注意和税报上的词区分：
accounting profit ：就是利润表上的税前利润EBT
income tax expense ：就是利润表上tax
deferred tax assets | DTA ：递延所得税资产，首先他是一个资产。它位于资产负债表的资产下面。如果企业税报上要缴纳的税大于企业财报上要缴纳的税，并且这个差异最终会消失。企业按照税报缴税（current taxable payable），而按照财报利润表记账（income tax expense），即income tax expense current taxable payable，则企业财务报表认为当期多缴纳了税。多缴纳的这部分钱给了税务局，但是是企业的，是税务局欠企业的，以后企业缴税可以少缴这部分，企业产生了递延所得税资产（DTA）。
deferred tax liabilities | DTL ：递延所得税负债，与递延所得税资产相反。
valuation allowance ：是递延所得税资产的备抵科目。net DAT = DTA - valuation allowance。不难看出，如果企业的递延所得税资产预计在以后不能转回来了，就要把这部分不能转回来的放到valuation allowance，意味着递延所得税资产的净值下降。
carrying value ：财报的carrying value和税报的tax base是成对的，可以用来计算DTA或者DTL。是资产和负债在财报上的值。
递延所得税
递延所得税就是因为财报和税报的临时性差异导致的 。税报和财报临时性差异的正负，会导致递延所得税资产和递延所得税负债。具体的，当企业按照税报上缴纳的税大于财报上要求缴纳的税时，产生递延所得税资产；反之则产生递延所得税负债。
税报和财报产生暂时性差异的原因可能是收入和费用的确认时间不同 ，尽管确认时间不同，但最终都会确认，因此差异只是暂时的。最常见的就是资产的折旧费用，税报和财报一般采用不同的方法计提折旧。
暂时性差异DTA/DTL的计算有两种方式-利润表观和资产负债表观 。
利润表观：我们以财报和税报中折旧方式不同为例，在财务报表中，我们利用EBT和税率算出财报应该缴纳的税，在税报中按照同样的方法算得税务局要求缴纳的税，两者比较即可知道当期是DTL还是DTL，两者的差额与税率可计算得当期的DTA/DTL。
但是这存在一个问题，我们计算出的只是当期的DTA或者DTL，想要知道截止到当期总的DTA或者DTL还需将前面每一期都算一遍才行。而要知道当期的income tax expense，则需按如下公式：
income tax expense=current taxes payable -ΔDTA +ΔDTL。
因此，我们又有了资产负债表观：
与利润表观的从每期的财报和税报差异去计算DTA和DTL不同，资产负债表直接从最终的某一时点的差异去计算，计算结果就是截止到该时点，所有暂时性差异的累计，再利用该暂时性差异去计算DTA和DTL，结果就是income tax expense：
DTL/DTA =（财报carrying value - 税报tax base）* tax
这里注意，在计算carrying和taxable时，可能有些特殊的情况。如果计税基础是固定资产，那么好说，两者都是采购成本-累计折旧；但如果是应收类的资产，财报中一般是有减掉坏账准备的，但是税报是不考虑坏账准备的（因为准备多少坏账是人为定的，税报中怕企业瞎定，直接不要这个东西）；再然后，税报中研发成本是可以资本化的，所以会导致税报的tax base更大。另外，可用如下公式去推导DTL或者DTA：
资产类科目：DTL =（财报carrying value - 税报tax base）* tax
负债类科目：DTA =（财报carrying value - 税报tax base）* tax
税率变化与永久性差异
税率变化
由于DTA或者DTL是企业以后需要补缴纳或者少缴纳的税，因此在计算时，应该使用未来的税率。而在计算当期应当缴纳的税额时，应该使用当前的适用税率。因此， 无论未来的税率是上升还是下降，都会导致未来的DTA或者DTL相应的上升和下降。
永久性差异
永久性差异就是那些在以后期末不会被抵消的差异，由于永久性差异不能在往后期消失，因此也就不存在DTL和DTA。财报上的税和税报上的税也就不会回到相等的那一天，意味着企业实际缴纳的税和报表按税率计算的税不一样： 实际税率不等于有效税率：
有效税率=income taxes expense/EBI
实际利率=statutory taxes rate
这一般是由于企业有税收优惠或者是免税收入。
递延所得税分析
作为分析师，需要注意对DTA的处理， 关键是看其未来能够转回 。
如果是DTA，有一个valuation allowance科目，valuation allowance如果上升，意味着未来能够抵税的DTA减少，反之，如果valuation allowance下降，意味着以后能抵税的DTA上升。
如果是DTL，分析师在分析时，应将预计在未来不需要补缴的部分看作是权益(equity，不需要偿还的债务看作权益)；如果以后可以转回，那么DTL就是DTL；但当不能确定是否可以转回时，则将其忽略。
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浅谈如何解读房地产企业财务报表并进行相关税收风险分析
企业会计利润的准确与否会直接影响到企业所得税汇缴结果的计算。在日常税收管理特别是申报审核过程中，运用财务会计报表对重点科目及其科目（项目）之间进行逻辑分析，可以初步判断企业纳税是否正常，查出税收管理风险点线索。
一、房地产企业财务报表的特点
房地产企业与其他企业相比，具有开发周期长、资金投入量大、回收投资周期长等特点，其财务报表所显示的信息与常规信息相比，往往在理解判断上让人产生较大的偏差。因此对房地产企业财务报表的解读不能完全拘泥于一般企业财务报表的常规方法。相对于一般企业财务报表，房地产企业财务报表的局限性表现在：
1、大量预收账款导致短期负债剧增，影响了对企业偿债能力的判断。大多数房地产开发企业都是以定金或首付款等形式预收部分房款，在预收账款科目核算。由于房地产企业从项目的立项、施工、验收到正式销售开发产品需要较长的时间周期，导致预收账款长期挂账，形成了企业名义上的长期负债，进而造成资产负债率较高，影响了对企业偿债能力的判断。
2、开发成本准确计量和分摊难度较大，影响了对企业真实资产总量的判断。一般来说，房地产项目开发周期长、时间跨度大，加之不确定、不可比等复杂因素的存在，开发成本准确计量和分摊难度较大，直接影响到企业会计利润的核算和企业所得税的征管。不但如此，房地产开发企业之间由于开发规模、开发周期、资金状况、政策理解、核算水平等的不同，成本核算的对象、成本费用的归集与分配、成本核算周期等在企业间差异也较大。有些企业开发项目虽已完工，但由于资金紧张不能按期支付给施工配套单位工程款，使得很多应及时进入开发成本核算的成本费用未能及时列支，开发成本也就不能及时转为开发产品，导致企业的开发产品账面数与实际数有较大出入。
3、期间费用全部计入当期损益，影响了对企业经营成果的判断。按现行房地产开发企业会计制度规定，企业在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用和营业费用作为期间费用，直接计入当期损益。房地产企业在项目尚未竣工验收决算、大量预收账款未转销售收入前将出现巨额亏损，特别是对于连续开发和滚动开发的企业，很难通过财务报表分析出企业真实的盈利水平，就势必影响到对企业经营情况的真实反映和主观判断。
二、如何对资产负债表进行税收风险解析
1、货币资金科目分析。如期末余额较大，则要与企业所得税申报的预计利润结合进行分析，如存在货币资金的增加额乘以预计毛利率小于当期申报的预计利润的现象，要对企业的预收账款科目进行核实，是否存在收取预售房款未通过“预收账款”科目记账，少申报预计利润，同时要求提供银行对账单，查阅是否存在货币资金已支出未入账的情况，并查明该项支出是否属于实质性的关联企业。如期末余额较小，要分析是否可能存在货币资金不入账的情况。应当要求企业提供银行对账单与企业银行存款明细账相核对，是否存在资金转出不入账，不记在其它应收款等往来科目，而放在银行未达账项中。另外也可以突击实地盘点企业的库存现金数并与现金日记账账面数核对，如相差较大，应当分析具体原因，是否存在账外经营的情况。
2、应收账款科目分析。由于近几年房地产行业进入卖方市场，房地产产品供不应求，有的房地产开发商甚至在未取得预售许可证之前就要求购房人一次性交清，所以房地产企业应收账款科目一般余额比较小，应当对房地产企业的应收账款进行明细分析，如期末应收账款明细科目期末余额为贷方余额，则应重点分析，防止企业将收到的预收款放在应收账款科目，而不放在预收账款科目，需要通过分析相应销售合同约定的付款方式、付款期限等分析判别真假，是否存在逃避预交企业所得税行为。
3、其它应收款科目分析。一般来说，此科目期末金额不大，应认真分析明细。如发现期末余额较大及本期业务发生频繁和发生额较大的往来，要审核业务发生的时间、往来的性质以及是彼此间是否属于关联企业，要防止部分资金宽裕的房地产企业将闲散资金无偿对外拆借给其关联企业，计入其它应收款科目，不按关联企业之间按照独立企业之间的业务往来计提利息收入。
4、存货科目分析。此科目主要反映期末完工开发产品和期末未完工开发产品的情况。期末完工产品的余额一般是与预收账款科目有对应关系的。由于目前房地产企业开发项目必须达到一定完工程度才能取得预售许可证，而房地产开发项目由于需要投入资本比较大，建筑商也需要及时按照工程进度与房地产企业开票结算工程款，所以房地产企业期末完工产品的余额一般是与预收账款科目有对应关系的，存货金额应当与预收账款金额保持一定比例的正相关关系。如果远小于预收账款期末金额，则有可能存在收入成本费用不配比的现象，存在前期多结转销售成本的可能。这时要分析企业开发产品总成本、单位面积的开发成本等计算方法和分摊依据，是否将土地出让金、前期工程配套费等一次性计入前期成本。有的房地产公司结转销售成本时，不按税务规定的成本结转方法进行结转而是按成片开发的综合毛利率进行结转，就可能出现门面房在前期销售时多结转了成本；如果期末存货金额远大于预收账款期末金额，则有可能存在预收款项不通过预收账款科目核算，而通过其他科目核算的可能。同时在审核存货科目时，还应注意将完工开发产品的贷方与主营业务成本的借方进行比对，两者应当相等，如大于则有可能存在将开发产品用于抵债、赠送等未视同销售的情况。
5、固定资产科目分析。一般情况下房地产公司的固定资产账面数，相对于企业的注册资本、开发规模来说，金额不会很大。如金额较大，应当分析其具体明细。房地产企业固定资产科目核算的内容主要是汽车、复印机、电脑、打印机、办公桌等内容。房地产企业与其他工业企业相比，具有开发周期长的特点，但流动性也相对大一些。一个楼盘开发结束后，就转到下一个地方开发，所以办公用房一般都采取租赁方式。有些开发时间长的房地产公司也可能有办公用房如售楼处和样品房等，但按照税收规定，建设售楼处时其成本必须单独核算，否则应当视为开发产品而不作为固定资产来处理。根据房地产公司开发的特点来说，开发单位和施工单位一般不会是同一家公司，因而，固定资产明细账上一般不应当有工程机械等设备。如发现则需多加审核相关手续并实地盘点以辩别其真伪。有些实行核定征收企业所得税的建筑公司将购买的机械设备发票放在房地产公司入账，少开具建筑业发票以达到少缴营业税及附加的目的。
6、短期借款科目分析。绝大多数房地产企业由于投入资金量大，一般都有银行借款。对于短期借款科目的审核应重点围绕两个方面：一是企业是否有将预收款以借款的名义记入短期借款科目，逃避预交企业所得税。一般来说企业短期借款为整数，而且以万元为单位。分析中如发现企业短期借款金额准确到千位以下，则应重点审核短期借款记录是否真实、规范，是否存在将预收合同外的购房款因公司经营需要转入账内运营，而计入该科目。二是对于金额比较大的借款，要认真分析借款的金额和付息方式。特别是向个人或非金融单位的借款，更要认真审核其借款合同的真假。对于由于借款利率超过基准利率而列支的利息，应不允许税前列支。要认真分析企业与借款方是否有存在关联关系，企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定的标准而发生的利息支出，不得在计算企业所得税时扣除。
7、其它应付款科目分析。一般来说，此科目期末金额不大，此科目如期末金额较大，应认真分析明细。一是看其它应付款是否核算关联企业之间的往来，对于关联企业的往来需要注意以下几个方面：一是部分房产企业将向关联企业的借款放在此科目里并计提利息在税前列支。需要审查企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定的标准，计提利息的利率是否超过同期银行贷款利率。二是看其它应付款是否核算代其它部门收取的税费。房地产公司代其它部门收取的税费也一般放在此科目核算，要分析收取税费时，谁开具收据以及分析是否属于房价的组成部分。如果属于房价的组成部分及由房地产公司领取的收据自已开具，则此部分需确认为收入。三是需要分析其它应付款是否存在长期应付未付的情况。如有些房地产公司为了少缴纳企业所得税，签订假的施工合同，由房地产公司支付营业税金及附加，让建筑公司多开具建筑业发票金额入账。由于业务虚假，相关应付的款项自然是长期挂账。四是部分房地产企业与购买方在签订购房合同时，为了达到双方少缴相关税费的目的，房屋的真实成交价往往高于开票价，其差额部分房产公司往往以收据形式收取，在房地产公司需要资金周转时，以借款或集资款的名义，计入此科目。
8、预收账款科目分析。此科目是房地产行业最为敏感的涉税科目。需要与存货、主营业务收入、主营业务税金及附加、应交企业所得税等科目一起综合分析。这几个会计科目之间都有一定的对应关系。在分析中，一是要通过预收账款明细账以及相应的购房合同上注明的付款方式，分析判别主营业务收入应当确认的时间。二是要将资产负债表预收账款科目数据与企业申报表数据进行比对，分析收到的预收款是否及时足额预交了企业所得税。具体方法是将资产负债表预收账款科目本期增加额乘以预计计税毛利率后的金额，与企业申报表中预收账款纳税调增金额减去预收账款纳税调减金额后的余额进行比对，两者金额应该一致。
9、资本公积科目分析。要将年初数与期末数进行比较，如增加较多，则应当分析增加的原因，是否属于债务重组所得。绝大多数房地产企业都需要向银行融资。有些企业为了降低账面上的资产负债率以便于向银行贷款，由总公司出一放弃债权的文书后，直接将向总公司的借款转增资本公积。
三、如何结合风险分析解读损益表中的重点科目
1、主营业务收入科目分析。分析已出售开发产品是否及时结转销售收入。一般的房地产公司都会尽可能推迟确认主营业务收入时间，其确认的依据和金额与开具的正式房屋销售发票的金额一般是相等的。大部分房地产公司对确认收入时间的理解是必须开具正式房屋销售发票时才确认，开具发票前取得的收入只算是预收款。对照2009年新31号文件精神，房地产公司确认收入的时间和金额分很多情况，需要对房地产企业的销售方式及购房户的购销合同内容等进行认真分析。
2、主营业务成本科目分析。此科目可能存在的最大的问题是结转的主营业务成本被人为加大或提前。对于连续开发或滚动开发的房地产企业，较多房地产企业不按照收入成本配比原则，不能分项目、分开发类型进行成本费用的归集和分配，从而导致前期开发项目的利润人为调低，无法保证企业所得税的均衡入库。在进行营业成本分析时，需要结合该企业的测绘报告上的总开发面积、已完工面积、已售面积等数据进行综合分析。土地成本、建筑安装成本约各占房地产成本的30%左右。土地成本分析时要查看其分摊的方法和依据。特别是分析单位面积的建筑安装成本时，要结合当地同时期、同房型、同地段的平均水平来认真比较。有些企业的单位面积建筑安装成本偏高的话，则要结合建筑常规深挖成本偏高的原因。
3、主营业务税金及附加科目分析。此科目与主营业务收入和预收账款科目有一定的逻辑关系。从理论上测算，主营业务收入及预收账款当期的增加额乘以5%的营业税税率，加上当年实际交纳的土地增值税和地方综合规费，此金额应与申报的主营业务税金及附加基本相等。如相差较大，应当分析原因，有无人为加大税金及附加的行为。
4、主营业务利润科目分析。房地产企业的毛利率是比较高的，要根据国家公布的房地产行业利润参考值，并结合同时期、同地段其它房地产公司的经营情况，分析判断评估企业的毛利率是否合理？
5、期间费用科目分析。管理费用过高过低都可能存在问题，过高了可能有虚列支出的情况，需对大额支出审核票据的合法性和其业务的真实性。管理费用过低了也有可能企业将前期发生的业务招待费、业务宣传费、广告费全部计入了开发成本中的前期工程费，而没有单独归集此部分费用。对于财务费用，要结合借款的对象分析利息支出的合理性。要注意有些企业一方面向银行等单位大量借款支付高额利息，另一方面又将自已的资金无偿供关联企业使用不计利息收入。
6、营业外收入科目分析。一是分析代收契税等手续费用是否准确记录。现在一般地方政府都将需收取的契税等费用委托房地产公司在收取房款时一并收取。地方政府给予一定比例的返还。部分房地产公司都将此返还的手续费计入了小金库，瞒报了此部分收入。二是分析固定资产盘盈，固定资产处置收益，非货币性资产交易收益，出售无形资产收益，罚款净收入和其他应计入营业外收入的项目是否属于视同销售应当确认的范围。
如何通过财务报表看出企业存在税收问题
如何通过财务报表看出企业存在税收问题?
要想从企业的财务报表中，看出企业的税收问题，应该说不是那么透明的。只能看出企业是否欠税多少，应交税费有多少，详细的资料是不清晰的。这是因为：
1.企业资产负债表上：应交税费栏目的数据，是企业的应交尚未缴纳的税费，它是一笔总额，分不清是哪些税种应交的数额具体是多少？
2.不过从企业利润表中的：营业税费及附加这栏目--是可以看出企业本月计提的应交税费数额和计提的税费累计数，但不是会计科目中：“应交税费”科目的全部内容，因为：营业税费及附加这栏目--未包含企业所得税，房产税，土地使用税，印花税等税费，通过“营业税费及附加费”栏目的本月计提和累计计提数是可以倒算出企业销售当期收入和累计收入与计提的税费是否吻和，是否有多提或少提的现象发生。
3.从利润表中：可以看到企业应交所得税费的本期与累计计提数据；
4.从企业现金流量表中可看出全年税费的实际缴款金额；也是一笔总数。