4家房企数千万的单子，普华永道不敢接了
房企年报季，审计师压力大。
近日，REDD援引知情人士消息称，普华永道计划逐步退出民营房企的审计业务。“普华永道可能会对财务状况较好的开发商出具保留意见或者无保留意见带强调事项段，也可能直接拒绝签字。”
一位在“四大会计师事务所”工作过的人士解释道，“如果一家地产公司的财务信息披露大体上没毛病，可 其中部分重要信息没有得到证据支持，或者支持力很低 ，需要raise concern，普华永道就不会签无保留意见。”
当下，房企接连走向债务展期或违约。提供审计服务的会计事务所，如果不能及时提示财务风险，或将面临来自监管和债权人的双重压力。
分手大戏
普华永道与房企的分手大戏，自1月开始上演。
1月27日，合生创展公告普华永道辞任。就分手原因，合生创展给出的说法是：“审计费用未能达成共识。”
在辞任函中，普华永道提请合生创展股东和债权人注意，其要求合生创展管理层就以下事项提供进一步的数据，包括： 合生创展的若干股权投资及物业项目的会计处理，投资物业的估值 。因未取得所需数据，无法完成审计程序。
3月，年报季到来，普华永道与越来越多的房企及其物企分道扬镳。房企方面给出的原因多为，审核费用未谈拢，或者疫情影响审计流程。
普华永道在辞任函中， 多次提到了对房企银行存款的审计 。通常而言，房企会在财报中披露“货币资金及现金等价物”，而这其中有部分资金受限制，不能即时调动以用于偿还短期债务。
3月21日，融信中国公告，普华永道会计师事务所已辞任公司核数师。
普华永道在辞任函中指出：（1）针对银行回复的询证函中所述融信的个别银行存款抵押，集团管理层须作出进一步澄清；(2)所要求资料的提供及银行确认函的收发工作落后于计划。
3天后，宝龙地产和宝龙商业双双公告，普华永道辞任公司核数师，委任开元信德为新任核数师。
普华永道在辞任函中称，已取得有关公司附属公司两笔存款的银行确认，须公司管理层进一步厘清及与审核委员会讨论。辞任函还称，疫情影响了多笔银行及其他账款结余的确认进度。
在今年的财报季，据《21CBR》不完全统计，截至3月30日，普华永道已在越秀地产、港龙地产、美的置业、远洋集团、碧桂园集团、新城控股、佳源国际控股、景瑞控股的年报上签了字； 已辞任世茂集团、融信、宝龙地产、合生创展的年报审计工作 ；仍负责审计的融创、雅居乐、德信宣布推迟刊发业绩。
值得注意的是，分手之前， 普华永道与世茂集团合作了27个财年，与合生创展合作了18个财年，与宝龙地产合作了13个财年，和融信中国合作了6个财年 。
审核严苛
2021年10月15日，香港财务汇报局公告称，就一房企2020年度账目和2021年中期账目的财务报表展开查讯。同时，对普华永道就2020年年度账目进行的审计展开调查。
“在2020年年度账目的核数师报告中，普华永道发表了无保留意见，没有提及持续经营的重大不确定性。”香港财务汇报局称。
收到来自香港监管机构的警告后，普华永道今年重点审查了房企的银行存款、合联营项目、少数股东权益，以及物企的贸易应收款项。
有固收业内人士公开表示，其从多名房企人士处获悉，普华永道对于合营项目的并表口径提出了更加苛刻的要求。
合营项目并表与否，是房企调节负债及利润的利器。如果在项目投入及开发期并表，将提高房企的负债水平。如果在项目的销售期并表，将提高房企的营收及利润。
他写道，过往，合营项目的并表条件较为宽松， 现在普华永道要求合营方出具放弃相关权益的确认书才可以认定并表 。
“不让（处于销售期的）优质项目并表，可能导致房地产公司的报表规模骤降，利润骤降，杠杆飙升。这是房企不能接受的。”该名人士称。
有机构投资者对《21CBR》表示，其从三个渠道获悉，普华永道今年重点审核房企的少数股东权益问题，要求出具函证说明，“ 没有保底，没有明股实债 ”。
“没法出具函证，很困难。”该名投资者称。
物业公司方面，普华永道的审计重点指向了贸易应收款。物业公司通常能接到关联房企的单子，这保障了物企的营收及利润。硬币的另一面，房企可能拖欠物业费，进而形成坏账。
3月22日，融信服务公告，普华永道会计师事务所已辞任公司核数师，公司董事会正在委任新核数师。
普华永道在辞任函中称，截至2021年12月31日， 融信服务应收融信中国及其合联营公司的贸易应收款项结余，同比大幅增加 ，“考虑到中国房地产行业自2021年下半年开始的市场及融资环境波动，可能存在潜在信贷风险”。
普华永道指出，尚未获得足够资料，用来评估该等应收款中，有多少预期信贷亏损拨备。
风险加大
四大会计师事务所几乎包揽了头部房企客户资源。
截至2021年上半年，安永为22家头部内资房企提供审计服务，普华永道与18家达成合作，毕马威和德勤分别是8家。
普华永道2021财年报告显示，其审计服务面向的客户中，金融服务行业占了38% ， 健康 行业占了29%，技术、媒体以及电信行业占了29%，未提及房地产行业。
而在普华永道中国地区的官网上， “房地产”是其重点服务的行业之一 。
有分析指出，审计师如果因出具不适当意见，被监管机构调查，白做之余还要赔钱， 签字的会计师还可能遭受停牌处分 。
“在某个产业密集暴雷的时刻，会计师事务所尤其需要管理风险。否则有可能变成下一个安达信。”协纵策略管理集团创始人黄立冲对《21CBR》表示。
此外，黄立冲表示，如果房企债务展期或违约， 会计事务所有可能被债权人起诉 ，“这帮债权人亏损很大，他们告多一些人，可以减少点损失”。
黄立冲称，一般审计机构与公司会在合同中约定，披露信息和资料是公司管理层的责任，审计机构没有责任，“这不能防止别人上诉，如果被起诉，审计机构的品牌影响以及潜在的法律费用，需要自行承担”。
“小公司支付的审计费用，一年一般是一两百万，大公司一年可能是五百万或一千万。但是 一场官司打下来，光是律师费用，可能就要花两三千万，甚至三四千万 。审计公司退出地产行业，减少自身风险，我觉得是个理性抉择。”黄立冲表示。
2020年财报，在4家地产老主顾身上，普华永道共收了3482万元的审计费用，其中融信的审计费用771万元，世茂的审计费用1300万元，宝龙800万元，合生创展611万元。
普华永道并非地产行业的生意都不做，只是放弃了部分单子。这家精明的会计事务所，或许看到了，有些项目风险远大于收益，赌上公司信誉签字，不划算。
佳源地产定融产品未违约，罗半城还让沈天晴做“接盘侠”吗？
此前媒体报道佳源地产5000万定融违约消息有误。佳源南方（深圳）集团有限公司（简称：深圳佳源南方）通过深圳千红资产管理有限公司（简称：千红资产）进行金交所定融，实际募集资金0.51亿元。深圳佳源南方对到期部分已安排兑付，融资余额0.3亿元，目前并未到期。此前与机构在还款支付环节出现误解，目前双方已协商解决。
不过，佳源地产母公司佳源创盛控股集团有限公司（下称：佳源创盛）近日确有压力。据企业预警通，目前，在境内债方面，佳源创盛还存续8只债券，存续规模43.3亿元，其中有4只债券将于2022年到期，到期规模19.3亿元。
此外，佳源创盛还有一笔收购尾款迟迟未付，已是二度展期。去年年底，佳源创盛与上海杰忠企业管理中心（有限合伙）（下称：上海杰忠）收购上市公司中天金融（000540.SZ）地产业务，即中天城投集团有限公司（下称：中天城投），交易总价89亿元，目前还剩73.2亿元没有结清。
佳源创盛对中天城投的收购被外界视为「蛇吞象」。违约传闻乍起，债券期限逼近，使得外界更加关注这笔交易是否能够顺利完成。
中天金融的「接盘侠」
这场历时半年的收购，已经是一波三折。
中天金融是贵州第一家上市公司，也是贵州目前最大的民营企业。在过去43年间，其掌门人罗玉平以房地产开发商的身份为人们所熟知，多年登顶贵州首富宝座的罗玉平在贵阳市人称「罗半城」。
2021年8月，一直筹划剥离房地产业务的中天金融终于找到了自己的接盘方。
当时，中天金融打算以180亿元把中天城投100%股权转让给佳源创盛。但12月2日，中天金融公告称，收购方变为佳源创盛和上海杰忠，转让价格腰斩为89亿元。其中，99%股权转让给上海杰忠，将1%股权转让给佳源创盛。
据中天金融公告，增加的上海杰忠并不是「外人」，成立于2021年4月，其设立显然为收购而来。其股东都来自浙江——杭州仁和智本股权投资管理有限公司（下称：杭州仁和）、佳源创盛、仁和智本有限公司（下称：仁和智本）、浙江德丰科创集团有限公司（下称：德丰科创），分别持有上海杰忠1%、3%、47%、49%份额。其中，德丰科创创始人赵建忠曾是佳源系高管。
对于交易价格突然少了90.97亿元，中天金融表示，是根据对方要求，将中天城投83.2亿元应收款划转到了其他全资子公司，中天城投净资产较2021年6月30日减少83.2亿元。
这笔不太寻常的交易很快引起了深交所的关注。深交所关心的问题就包括定金支付情况和后续履约能力如何。
中天金融当时表示，交易总价89亿元，佳源创盛已支付15.8亿元的定金，剩下的73.2亿元，将转为上海杰忠支付。对于第二期、第三期股权转让价款，上海杰忠打算通过自由资金、合伙人增资、引入其他战略有限合伙人、金融机构借款等方式筹资。中天金融还认为，佳源创盛和上海杰忠具有较强的履约意愿及履约能力。
然而，佳源创盛和上海杰忠并未如期付钱。今年1月，中天金融公告称，没有收到佳源创盛和上海杰忠的第二笔股权转让款29.59亿元。
彼时，市场消息多认为佳源创盛和上海杰忠构成实质性违约。
而据自媒体「国潮说」表示，佳源并未违约，之所以迟迟没有支付二期股权转让款，主要是因为中天金融违约在先，其在平安银行的融资已经发生实质性违约，未经平安银行书面许可，中天金融不得进行任何集团内资产的处置，包括但不限于处置中天城投100%股权。
「国潮说」还附上告知函加以佐证，函上有平安银行惠州银行公章。
按照中天金融公告说法，其又给了佳源创盛和上海杰忠15天宽限期。但再次到期后对方依然没有付款。
2月8日，中天金融公告称，双方协商后，第二期转让款的最后支付期限推至2022年3月28日；第三期股权转让款的最后支付期限推至2022年6月28日。
短短半年，这笔交易已经历了打对折、展期、再展期，到3月28日又能否顺利推进呢？
「绿档兄弟」佳源国际
佳源创盛的控股股东为沈天晴，沈天晴还有一家上市房企——佳源国际（2768.HK）。
2020年7月，佳源创盛将五星电器100%股权卖给京东商城，其手上的主营业务就剩下了房地产开发与销售，主打平台为全资子公司浙江佳源房地产集团。
同为地产主业，佳源创盛和佳源国际这对「同胞兄弟」血脉相通。
近年来，沈天晴频频将佳源国际的优质项目以「低价」注入到佳源国际。被「喂养」的佳源国际，不仅在2021年以32%左右的毛利率，在行业内颇受瞩目，还成为了「三道红线」全部达标的绿档房企。
然而，对于佳源国际「绿」的成色，不少业内人士表示质疑。
自媒体「氢财经」分析指出，佳源国际的绿档的统计口径藏有玄机。例如，其1.29的现金短债比，计算中只涉及到81.28亿元的短期借款，却没有计入应付票据、一年到期的非流动负债等科目。
此外，佳源国际美元债还有7个，规模超过13亿美元，其中有5个票息超过12%，最近一个债券到期的时间为2022年3月11日，规模1.32亿美元（目前价格还在90美元以上），境内债方面，存续规模约43.3亿元。
虽然在2020年，佳源国际信托贷款余额占有息负债比重下降至17%。从中信登公示的信托产品来看，目前佳源存续信托产品还有13个，规模最大的是「佳源青岛2号融资集合资金信托计划」，总金额40亿元。
佳源国际2020年总营收183.63亿元，净利润35.31亿元。截至2021年三季末，佳源创盛有息负债达到188.94亿元，其中短债38.6亿元，而在手的货币资金45.4亿元。
地产分析师张银银曾表示，为了实现千亿销售目标，佳源一直在谋求大举扩张，这一过程中势必会推高杠杆。尽管佳源的负债率并不高，地产三条红线都是绿档，但是在企业负债绝对值本就不小的情况下，还大举举债扩张，会不会走向过度，很成问题。
2019年，佳源国际股价盘中闪崩后，汇生国际资本总裁黄立冲曾对《第一财经》表示，沈天晴除了佳源国际还有很多个平台，不清楚其他钱的流向，不排除杯子太多盖子不够盖，容易引发连环爆。
作为沈天晴「两面一体」的平台，佳源创盛和佳源国际都面临一定资金压力。
沈天晴与「佳源系」
佳源系创始人沈天晴，1959年生于浙江嘉兴桐乡青石，初中毕业后做了村会计，期间创办了乡镇企业足佳皮鞋厂。因企业业绩好，其后沈天晴升任嘉兴市乡镇企业局副局长，三年后调任嘉兴市驻深办主任。
深圳期间，沈天晴把内地的白厂丝运到深圳转手卖给香港商人，一年就赚了200多万元，因而被扣上了投机倒把的「帽子」。沈天晴觉得自己不适合当官，于是辞职创业。
1995年，在嘉兴的一栋小楼房里创办了佳源房地产公司，开始进军房地产业务。这就有了后来的佳源创盛。2018年10月，沈玉兴以255.3亿元财富排名《2018福布斯中国400富豪榜》第62位。
在不到30年的时间，沈天晴和佳源系旗下已有6家公众公司，包括：深圳美丽生态（000010.SZ）；分拆地产港股上市的佳源国际和物业公司佳源服务（1153.HK）；挂牌新三板的西谷数字（836081.NQ）；在澳交所上市的博源控股和联合锡矿。
沈天晴在一次佳源创盛的部门大会上表示，「这个世界上能当将军元帅的人毕竟是少数，我是能的。」其自信可见一斑。
尽管「佳源系」资本布局广，但近年在资本市场并不那麽顺风顺水。2019年，沈天晴控制的佳源国际（2768.HK）因投资机构恶意做空，股价暴跌，这位老江湖不由感叹「谁知资本市场那麽复杂」。
2020年3月11日，美丽生态罕见发布了《关于立案调查事项进展暨风险提示的公告》。原因是美丽生态在2019年屡次遭深交所问询，并因股东王仁年的成绩补偿款违规拖欠、信息披露违法违规两项事由受到立案调查。
美丽生态因2017年、2018年连续净利润为负，被交易所警告退市风险，被「ST」。2019年因出售两家全资子公司，净利润增加，扭亏为盈。
截至目前，「佳源系」在A股、港股上市，及在新三板挂牌的公司市值合计约170亿元。沈天晴最终能不能给「罗半城」掏出73亿的剩余收购款呢？
你觉得佳源创盛能完成对中天城投的收购吗？欢迎留言评论！
鲲鹏计划第四期好文精选
鲲鹏计划是百家号针对科技、财经领域作者推出征文活动。本活动旨在让真正专注产经行业报道的作者得到更多关注、认同和激励。优质的长内容能让用户在阅读中进行全景式观察，并得到思考和启发，从而自发式地传播。本次好文精选文章是从1月25至1月31日发布的优质科技、产经报道中遴选。
以下为鲲鹏计划一月份第四期的财经、科技好文精选
财经好文 本期精选：
标题：两年从500多亿干到2000多亿，天上掉下个世界500强？--华商韬略
链接:
摘要：2016年11月，A股上市公司齐翔腾达发布公告，雪松控股已通过旗下子公司君华集团以约48.18亿元人民币收购自己41.90%的已发行股份，成为了公司新的控股股东。非常朴素地把“齐心协力，展翅翱翔，腾飞万里，兴旺发达”作为slogan之一的齐翔腾达，是具世界先进水平的领先化工企业之一。超过48亿的交易额，则创造了A股市场近年来最大的并购案。
标题：消失的众筹：拿自己的钱，成就别人的梦想 ;--锌财经
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摘要：2015年，众筹被视为互联网金融的第三波浪潮。那一年，各种形式、不同规模的众筹项目不停出现在朋友圈、微博和媒体之中，走入人们的视野。这个新事物，因为监管空缺，行业不自律，信用环境恶劣，熄火了。
标题：中国土地拍卖31年简史：1999年至今土地出让金高达43万亿！ ;--牛熊交易室
链接:
摘要：1月23日，财政部的数据显示，2018年全国土地出让收入同比增长25%，达到了土地拍卖开始31年来的顶峰65096亿元。那么，对于期间不和谐的流拍现象，唯一的解释就是，全国各地的土地出让汹涌而出，造成了一时的出口堵塞！在这31年的土地拍卖大潮中只是浪花一朵而已。
标题：事出反常必有妖，A股上市公司业绩频繁爆雷背后真正原因是什么？ ;--阅读小组PLUS
链接:
摘要：2019年注定是不平凡的一年，开年第一个月还没过有过去，A股市场上市公司的各种公告就如同一颗颗地雷，让投资者目接不暇的同时，被炸得晕头转向，而且呈现越来越严重，雷声越来越大的趋势，到1月30日晚间的公告可谓达到了一个高潮，1月30日的“雷状元”当属天神娱乐，公告显示其2018年业绩预亏73亿-78亿，而反观其市值，总共才44亿，这一把亏损，将市值都全部折进去。
标题：股价闪崩的佳源国际背后，实控人沈天晴的隐秘地产王国浮出水面 ;--第一财经
链接:;query_from=mis
摘要：2018年初佳源曾直接喊出千亿目标。彼时的沈天晴表示，千亿目标是在货值充足的情况下提出的，预计当年能完成2700亿货值储备。按照不到50%的去化率，公司也比较容易实现千亿目标的。时至今日2018年已过，佳源的千亿目标尚未达成，但佳源系的地产扩张之路并不停息。2014年以来，佳源集团先后收购五星电器、进军养老业务、开拓智能家居及智能建筑领域产品研发，并于2018年8月，成为从事园林绿化的A股上市公司“美丽生态”的第一大股东，业务布局逐渐多元化.
科技好文 本期精选：
标题：2019，张近东和苏宁绽放 ;--正解局
链接:
摘要：站在今天的立场回过头来看，2010年左右，对中国零售企业、电商企业来说，不仅仅是一次错过了也没什么关系的机会，而是一次不容半步差池的生死考验。当时正是PC互联网向移动互联网转型的关键时期，用雷军的话来说“站在风口，猪都会飞”，雷军抓住了这个机会，成就了小米。诺基亚、摩托罗拉、当当、一号店、易迅，没有抓住。2012年，苏宁正式启动O2O转型。苏宁内部爆发了创业23年来持续时间最长、争议范围最广的大讨论。在这一年，苏宁集团层面就做了60场关于转型的讨论会，但往往是刚形成共识，又推倒重来。幸运的是，张近东再次展现了他对时代趋势的把握能力。他的决心一如当年辞职下海创立苏宁，后来又带领苏宁从专卖空调转型综合卖场时一样坚决，苏宁“科技转型，智慧服务”的十年发展规划得到了坚决地贯彻。
标题：在达沃斯发出中国物流最强音，全球化4.0下京东物流下一步这么干 ;--掌链
链接:
摘要：在技术探索和创新应用上，可以说京东物流一直走在了行业的前端。2018年，京东物流还将包括无人技术、数字化供应链、智慧系统在内的智能平台全面开放，这一方面符合京东从零售平台转为智慧零售基础服务商的路子，这也是全球智能供应链基础网络（GSSC）的起航，甚至是无人技术嫁接下的机器人餐厅和无人超市等生活服务领域的探索。另一方面，从成本和数据池的沉淀上考虑，社会化是京东智能物流的必经之路。如果说物流企业们会殊途同归，那这条路肯定是以网点覆盖率高+服务好+速度快+多业务覆盖+能挣钱为最终模型的，而能挣钱是京东物流目前面临的一个大问题。
标题：苹果的中年危机 ;--品玩PingWest
链接：
摘要：营收843亿美元，同比下降4.5%，但比市场预期的839.7亿美元略好。而苹果的每股收益（EPS）为4.18美元，同比增长了7.5%，此前的市场预期为4.17美元。Maestri 甚至罕见地在财报电话会议里强调了这一“成就”：我们的EPS达到了历史最高点”。但这其实并没有什么帮助，只让他之后在被问到最近大量的股票回购时显得更加尴尬。 这一切看起来都让苹果显得老气十足，像极了一个在苦苦挣扎的中年人。随着 iPhone 彻底成熟甚至有些衰老的趋势，苹果迎来了自己的中年危机。
标题：收割B端！美团、口碑加速变现 ;--华尔街见闻
链接：
摘要：美团和口碑加速变现，背后的盈利压力是主要原因。美团发布的2018年Q3财报显示，公司整体亏损净额高达25亿元，较上年同期激增157.9%。财报发布后的第一个交易日，美团股价大跌11.79%。上市4个月，美团的股价已经跌去35%。作为一家本地生活服务平台，美团一端连接商家，一端连接消费者，抽取佣金和广告费是其赚钱法则。
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