我国50年住宅设计使用年限≠50年房屋寿命
对大多数普通老百姓来说“住宅的产权年限70年，但是使用年限只按50年设计”是不是意味着，房屋住到50年后出了任何问题，维修养护单位就没有责任和义务予以保护和维护；甚至可以这样理解，住宅的设计只能使用50年，50年后可能就是危房？
房屋的“使用寿命”和“设计使用年限”并不是一回事。设计使用年限是设计时选定的一个时期，在这一规定的时期内，房屋建筑只需进行正常的维护而不需进行大修就能按预期目的使用。那有人会问了“我国住宅的产权（也有人提到的是土地使用年限）是70年，那我买来的房子怎么是50年的设计寿命?”这20年的“偏差”真的存在吗？有必要增加住宅设计使用年限吗？
（1）设计使用年限的定义是“设计规定的结构或结构构件不需进行大修即可按预定目的使用的年限”，设计使用年限不是房屋寿命。就算在设计使用年限内，也要对房屋进行日常的检查和必要的维修（非结构构件的使用寿命一般都达不到50年）。房屋实际寿命的长短，主要与使用维护有关，无论是50年，还是100年。
（2）我国房屋平均寿命较短，很多提前拆迁，这与房屋设计使用年限没有关系，很多被拆迁房屋很多都没有达到50年的设计使用年限。就算提高到70年，按现在的社会情况和城市发展情况，该拆一定还会被拆。国内很多竣工5年内的公建和住宅都因后期城市发展、规划修改而被拆，并不鲜见。
（3）房屋寿命短的另一个因素就是建造质量问题，在近10年的快速发展过程中确实存在很多问题，但应该说因为建造质量问题造成房屋寿命减少的“事故差没”目前来看还不多，且也与设计使用年限无关。
如果是建造质量有问题，50年、70年其实都没有什么关系，因为房子是等不了这么久的。如海砂屋，一般10年就会完全暴露，房屋无法使用。中国是世界上每年新建建筑量最大的国家，但这些建筑只能持续25-30年。很显然，如此短寿的建筑将每年产生数以亿计的建筑垃圾，给中国，乃至世界带来巨大的环境威胁。
（4）前庆游普通房屋的设计使用年限取50年，是国际通行。与50年设计使用年限对应，还有50年的设计基准期（定义为“为确定可变作用等取值而选用的时间参数”）。重要房屋或土木工程结构，设计使用年限才会取为100年获更长年限。
综上，其实慧销不存在50年、70年的矛盾问题。房屋建筑设计可由建设方、设计方共同确定采用50年或100年的设计使用年限。但盲目对普通房屋采用100年的设计使用年限，还不如建立完善房屋使用中的检修、修缮机制，这方面的意义更大。
（以上回答发布于2018-03-05，当前相关购房政策请以实际为准）
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古代技术落后，建筑能屹立千年不倒，为何现代房屋却只有70年？
真正能维持几百年的建筑物其实并不多，古代的古建筑物，其实能保卖盯存几百年的也是少之又少，而且都是一些非常重要的建筑，比如说寺庙比如说宫殿，比如说塔型建筑物，这些都是一些在古代都是属于非常重要的建筑，能够获得橘蚂大量的财力来进行修缮保养。
而在建造出来时候，由于是重点工程，所以在用料上面和工艺上面以及质量上面的要求都非常高，甚至这些工程的质量关乎到工匠的性命，同时关乎到主事者身家性命，不只是他们自己的，还有会牵连到他们的家庭，所以在一些重要的工程上面不敢有丝毫马虎可言。
如今的建筑物跟过去不一样，有时间规定，有非常先进的检测技术 ，能够检测出来安全性和寿命，而古代其实没有这样的条件技术，重点建筑物是每一年都要进行修缮的，所以在原本好的工程质量上面，加上经常修缮还有精心的维护，所以古代建筑物有极少数可以保留几百年，甚至偶尔有上千年的。
古代绝大多数房子的寿命其实也并不长久，特别是普通人生活的房子，寿命其实也就几十年而已，远没有说能达到几百年的程度，能保留很久时间的都是古代的一些重点工程项目，普通老百姓的房子基本上不可能做得到，只是古时候房子的房契上面的年限决定，这个年限是多少每个朝代都不一样的。
就像现在的房子，所谓七十年的寿命，其实只是房产证上面的拥有权年限，并不是说这个房子只能存在七十年，或者说房子能存在到七十年，也许寿命更长也有可能寿命更短，这个看当时建造的质量好坏之分，并不是说七十年就不能住人了，是这个房子这七十年属于个人，过了七十年后再说。
当然七十年刚好是两代人的寿命中伍和范围，房子自己买了，刚好可以让自己孩子住进去，基本上可以让自己的孩子住到老，那孩子就会因为房产年限的原因，需要奋斗为自己的孩子努力买房，七十年对于高层住宅来说已经是很久了，对于低层建筑来说，七十年属于比较正常的时间，不算太长也不算太短。
农村住宅使用年限少于土地年限 至少30年翻新
我国住宅实际使用寿命平均不到30年，平均房子只能住一代人就会换新，相当于结婚到孩子成年一个周期。性能差是我国住宅生命周期短的内因，包括面积小，难改造。我国农村住房没有使用年限，住宅用地高使用年限70年与城市相同。但是由于农村房屋建设质量参差不齐，改造难，性能差，一般不到30年就必须翻新。
我国住宅实际使用寿命平均不到30年，平均房子只能住一代人就会换新，相当于结婚到孩子成年一个周期。性能差是我国住宅生命周期短的内因，包括面积小，难改造。我国农村住房没有使用年限，住宅用地最高使用年限70年与城市相同。但是由于农村房屋建设质量参差不齐，改造难，性能差，一般不到30年就必须翻新。
农村住宅使用年限
最近的一项统计数据显示，我国房屋建筑寿命较短，北京尤其明显，平均下来还不到30年，仅为设计寿命的一半(50年到70年)，在绝大多数情况下，并不是房屋质量欠佳，而是由于多方面的原兄咐因不得不提前退役。农村住宅使用年限少于土地年限，70年产权又有何意义呢？
住宅的使用年限是指住宅在有形磨损下能维持正常使用的年限，是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。住宅的折旧年限是指住宅价值转移的年限，是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，也叫经济寿命。住宅的使用年限一般大于折旧年限。不同建筑结构的折旧年限国家的规定是：钢筋混凝土结构为60年；砖混结构为50年。
我国住宅实际使用寿命平均不到30年，也就是说，有些房子实际寿命超过30年，另一些房子寿命则不到30年，最要命的是房屋的寿命看不见摸不着，不到房子裂了歪了或者某一天轰然倒塌了就不知道房子的寿命到底是多少年，所以要知道这一点往往需要付出血的代价甚至是生命的代价，因为今天建起来的新房子，三十年后总还会有人住在里面，也许是房东自己一家老小，也许是租客，而没有人知道房子什么时候就到了寿命，也没有人知道房子是先变成危房还是说倒就倒，人们有 1/3以上的时间在自己的房子里度过，几乎可以肯定房子突然的倒塌必定酿成血淋淋的惨剧。
可是，几乎没有消费者关注房屋的实际寿命短，仍然热情高涨地挤进排队买房的队伍里，他们没有意识到，他们已经身处的赌场中，在进行一场豪赌，大部分买房自住的人押上了不仅仅一大笔积蓄，更是押上了自己的手、自己的脚、家人的手、家人的脚直至全家人的血肉之躯。
是的，由于今天的房屋“金玉其外、败絮其中”，中国的房地产市场毫无疑问是的赌场，也许将会是最血淋淋的赌场.
我国住宅平均使用寿命不到30年，这个数字是怎样取样调查、怎样推算得来，我不知道，这应该去问建设部，因为这个数字是建设部部长汪光焘说的。输入关键词“住宅平均使用寿命”或者是“房屋实际使用寿命”可以得到更多的信息。在副部长级以上的高级官员里，前建设部副部长宋春华也高度关注我国住宅实际使用寿命短的问题。
我国住宅平均使用寿命不到30年，这是一个总体的数字，我们有理由相信建设部部长讲话的严谨，只是我们了解不到更多的信息，不到30年，那么究竟是多少年，城镇的住宅使用寿命是多少年，农村的住宅使用寿命又是多少年，过去的住宅使用寿命是多少年，这两年建起来的住宅寿命又是多少年？这些还都是谜。
但是，消费者千万不能抱侥幸的态度想当然地就认为现在盖起来的房子实际使用寿命就比前些年盖的房子长。
多家保险公司在几年前就推出了一个新险种——住宅质量险，但是，诺大的北京和上海，他们敢接受投保的楼盘寥寥可数指尺，而且，中国所有的保险公司的住宅质量险只保前10 年，也就是房屋还比较新的10年。为什么他们不敢在房屋的设计合理使用年限（即房屋设计寿命50年或70年）内给房屋业主提供保险呢？房屋的质量问题往往在10年后才暴露出来，业主最需要保险时却得不到。
保险公司有生意而不做，这种反常的态度折射出中国房屋质量问题有多严重。这些年来，房屋的确是越盖越漂亮了，可以说房屋的外在质量大有提高，可是买房者看不见的部分呢，也就是房屋的内在品质到底如何呢？
由于房屋建设规模年年创新高，越来越多的民工没有经过足够的培训就成为了建筑工人，更由于贪污腐败愈演愈烈，红包回扣已经深入到各层员工，偷工减料、以次充好、野蛮施工几乎成了建筑行业的标准操作，另外我国建筑监理机制本来就不完善，形同虚设，因此，建筑行业的弄虚作假已经失去了监控和制约。在物欲横流、桑拿多唯尘高过米铺、人们对钱急红了眼的今天，我们怎敢期望房屋看不见的那部分质量能达到设计标准？
还有一个已经了解清楚的事实就是，由于中国在住宅建造方面的国家标准没有与时俱进，仍沿用几十年前钢筋水泥匮乏阶段的技术标准，我国的建筑结构设计安全度偏低，某些指标只有国际水准的一半。我国国标规定住宅设计合理使用年限（即设计寿命）为50年。
我们，以及我们的后代，需要居住在一个安全的房子里，我们需要能够在一套房子里安度一生，我们需要在突如其来的天灾中有足够的生存几率。
让我们一起来关注房屋的内在质量，让我们一起来关注房屋的实际使用寿命。
我们只想过安定祥和的生活，我们不是赌徒，不想因为买房而把身家性命都搭上。
当大部分老百姓都高度关注房屋实际使用寿命时，相信没有人会去抢着买房，相信投资客也已经被吓跑了，这时候的房价应该在一个什么样的水平上呢？
读过小学二年级的人都算得出，这些外观丑陋、内部功能很不适用的建筑，使用寿命基本不超过30年。又难看，又不好用，使用寿命又短，如果这样的建筑不算垃圾建筑，那我真不知道垃圾建筑应该是什么样。
到自己居住的城市转一转，60年代的建筑还剩多少了，70-80年代的建筑是不是该拆了？
这是历史的逻辑。这一逻辑已经将它的触须坚定地伸向当代的地产现实。
如您所知，近10余年来，我国住宅建筑规模超过了任何一个时期，近几年全国城镇每年竣工住宅达5.5亿平方米以上。并非不重要的是，房地产行业可能是中国最“自由”的行业之一，行政方面对于商品房建设的干预可能最少。自由创造色彩最浓的地产行业，理应向人民奉献如果不是最美也应是最具创新性的产品。
然而，很遗憾，对于以住宅为代表的当代建筑，我们没有丝毫乐观的理由。
如果我们相信地产商的楼书，那么每个住宅小区都要是人间天堂了。不管他们说得如何天花乱坠，我们看到和体验的事实却是，容积率越来越高，建筑密度越来越大，阳光、绿色和公共空间却显得越来越奢侈。太久远的房子且不去说它，单是1998年房改以来建成5年的住宅小区，有几个敢公开声称，它仍然是不落后的？千万不要奢望自己的房子经久弥新，“愈老愈值钱”，20年过去你的房子还能改造就属不错了。北京最早建成的几个所谓“涉外”高档小区，房子几乎都已贬值。
恕我孤陋寡闻，除万科外，全国还有几家地产商设立了专门的建筑研发中心？99%的地产商只是在迎合市场，什么房子好卖就建什么，根本谈不上研究建筑发展趋势，前瞻住宅市场。建筑绝非时尚产品，它理应有较大的超前性、前瞻性，所谓“10年不落后、30年可改造”是也。然而，当下的地产界及其附属建筑设计界，自由是自由了，但几乎都是“利”字当头，谁还会想到业主入住5年、10年以后，房子是不是好用，落后不落后？卖完以后，“哪管洪水滔天”。
在此背景下，我真的担心，我们迎来的是一个规模空前的“垃圾建筑”时代。
北京一位地产商说，永远不要担心北京没有土地，房子总是不停地拆了建，建了拆。瞧，多好的地产同行，想必现在建的时候就已为后面的地产商预留了拆的时间和空间呢。
以前，老有朋友郑重其事地问我：住宅的土地使用年限只有70年，土地到期以后，国家会不会无偿把我的房子收回去？好了，现在我可以回答了：虽说你的房子设计使用寿命和土地使用年限都有70年，可它的实际使用寿命只有30年最多50年，你还操那么多心干什么？
中国建筑为什么寿命短
实话枯仔给你说，地方为了GDP，中国在GDP增悉颤长中，水泥和钢材是消耗最大的，各地为了表政绩，疯狂搞所谓的建设，根本不考虑建筑寿命，相反，建筑寿命短，还可以拆了再建，GDP增长更快！没陆汪
另一方面，国外的城市规划很全面，很长远，而中国现在的规划很不科学，或者根本不注重城市规划，到楼建起来了，发现不合适，只能拆。
为什么中国建筑物的寿命都很短?
分古代跟现代。
从古代开始，中国古建筑物虽然返隐袭有不少石质建筑，但是总体上以土竹木结构居多，今天看到的很多古建筑，多有翻修，有些甚至是重建的。而且中国古代官方建筑以经学思想为主，不像希腊罗马，企图流芳百世，古代中国则更多以变易精神为核心，根据古代经学的众多元素之变化而变，以求天时地利人和，故而可能受此影响，大多古代官方名建筑师，不会考虑单一石质建筑，大多不会仅仅以长期保存建筑物为目的而设计建筑。而这样导致的实际现状，就是，中国的很多古代著名建筑，都只存留在古代文本记录上了。
而古代罗马、希腊，则喜欢以石质建筑为主，尤其罗马帝国，在其境内大兴土木，很多建筑历经数千年，流传至今，很多罗马引水渠，甚至到了现在都仍在使用……罗马斗兽场等也依然未倒（像那样的庞然大物，而且重点在于其时间久远，若是在古代中国，那样的建筑留存的，就相对较少了）。很多罗马古建筑，都是因为古代战争、人为抢掠建筑材料而残破的。
现代，中国建筑很少考虑建筑的长期使用，而欧洲的很多房屋，则绝对不同，很多古老的欧洲社区，已经有了数百甚至上千年历史了，他们在修房子的时候，就考虑到了长期使用，很多管道都是外接的。中国建筑的设计似乎仍然保留有古代设计的影响，从来不求长期保存使用，其管道多为内置，根本不考虑管道老化之后的更换，而是直接推倒重建……这是中国现代建筑的一个不可否认的特色。
在古代方面，影响建筑物寿命的还有一点，就是自然条件的影响。古代中国处于季风区，多洪水，同时中国多山地，处于多条断裂带上，历史上的地震相对欧洲平原古大陆要多一些。而欧洲方面，多为温带海洋性气候，降水虽然多，但是温和，没有台风影响，洪水较少，这对于古建筑的影响，是很明显的。且欧洲多为平原，在地质运动史上是比中国所在地理位置更为古老的大陆，板块活动相对较少，地震等对古建筑的影响与破坏，相对古中携绝国较小。
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